L’immobilier d’entreprise vert a du succès … !!!

Ayant très récemment publié un article sur le BBC, bâtiment basse consommation, « le BBC a t-il du succès ???  » émanant d’une étude de l’ANIL, agence nationale pour l'information sur le logement, qui indiquait le désintéressement  pour le label en raison de plusieurs facteurs, notamment son surcoût, mais aussi l’incapacité de la part des professionnel à satisfaire aux exigences du label. Mais qu’en est-il dans l’immobilier tertiaire ? Une étude dirigée par Jean Carassus, Professeur à l’Ecole des Ponts ParisTech publiée l’année dernière, «  « Les immeubles de bureaux verts tiennent-ils leurs promesses ? » Selon une étude pour le compte du CSTB et de Certivéa  » avait montré que la tendance notamment sur le marché américain qu’un immeuble de bureaux «vert» se loue plus cher, a un taux d’occupation plus élevé et a un prix de revente plus fort qu’un immeuble « non vert » de caractéristiques comparables, tout en étant conditionné par la qualité de la localisation et de la desserte en transports en commun, et de sa bonne qualité d’usage.

Un rapport mené par les établissements Jones Lang LaSalle sur l’immobilier d’entreprise révèle que le nombre d’opérations (tous types d’actifs confondus) certifiées NF Bâtiments Tertiaires Démarche HQE progresse. Et que par ailleurs, les démarches volontaires visant à la certification et à la labellisation d’immeubles en construction ou en phase de rénovation se sont multipliées depuis 2005. Près de 750 opérations étaient certifiées sous la marque HQE fin 2011 pour plus de 11 millions de m2 en France et à l’international.

En Ile-de-France, on dénombrait 6,1 millions de m2 de bureaux certifiés HQE fin décembre ce qui représente environ 12% du parc de la région capitale. Au total, ce sont plus de 270 opérations qui ont reçu le précieux sésame vert. Il s’agit à 99% d’immeubles de plus de 5 000 m2, localisés majoritairement en 1ère couronne.

Même si cet élan est impulsé par la Règlementation Thermique 2012 (RT 2012) entrée en vigueur depuis le 28 octobre dernier, qui porte la consommation énergétique maximale à 50 kWhep/m2/an, qui s’applique dans un premier temps aux bâtiments neufs des secteurs tertiaire et public ainsi qu’aux logements construits dans les zones relevant de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). La RT 2012 se généralisera à tous les bâtiments à partir du 1er janvier 2013. Cette démarche environnementale suit donc les traces animées par le Grenelle de l’Environnement et même si le décret d’application prévue pour 2012 est toujours dans l’attente d’une promulgation concernant les bâtiments tertiaires existants, il conjecture un objectif de réduction de la consommation énergétique de 38% d’ici 2020, et la loi Grenelle 2 a ajouté une obligation de rénovation énergétique avant le 1er janvier 2020. La progression du ‘’bureau’’ vert se traduit par les nouvelles stratégies immobilières des grandes entreprises. En instaurant en leur sein, des pôles ‘développement durable’ elles ajoutent de la valeur à l’entreprise. « Se positionner sur un immeuble labellisé ou certifié permet en termes de communication de capitaliser sur les démarches liés à la responsabilité sociétale des entreprises (RSE) et permet dans le même temps de réduire ses charges d’exploitation. »

Cette approche s’illustre notamment dans les transactions conclues par des grands comptes qui privilégient les immeubles neufs / restructurés certifiés.

Toutefois, l’étude montre la réelle difficulté à appréhender la valeur verte du bien immobilier en raison d’un manque de références et de données. Les pistes pour identifier la valeur verte du bien se précisent notamment en établissant une « décote » pouvant s’appliquer aux immeubles non « verts », le HQE (et autres certifications ou labellisations) devenant le standard dans un marché régi par des réglementations environnementales de plus en plus exigeantes en France. D’autres facteurs exogènes devraient accroître ce phénomène comme la diminution des ressources en énergies fossiles, l’augmentation du prix des énergies liée à l’augmentation de la demande ou à d’éventuels chocs pétroliers, la prise de conscience de plus en plus forte des enjeux environnementaux par l’ensemble de la société, ou encore les progrès techniques et standardisation qui auront un impact direct sur les coûts. Et de plus, la valeur verte viendra compléter et renforcer la valeur immobilière mais ne bouleversera pas les fondamentaux de l’immobilier que sont par exemple la localisation et les qualités intrinsèques de l’édifice.

Le rapport précise aussi que les premiers indicateurs de l’immobilier tertiaire vert en France montrent que le bénéfice global des immeubles verts en 2010 était de 120 points de base au-dessus de celui des immeubles non verts, et de 100 points de base supérieur à celui des immeubles non verts haut de gamme.

Cette surperformance du rendement global des immeubles verts se décompose pour partie en un rendement en capital de 6,5 % pour les immeubles verts contre 3,5 % pour les immeubles non verts haut de gamme. En revanche, en ce qui concerne le rendement locatif, les immeubles verts présentent une performance de 4,2 % contre 6,3 % pour les immeubles non verts haut de gamme. Cette sous performance s’explique par une valeur vénale et un taux de vacance temporaire plus élevés (immeubles en cours de remplissage). On dénombrait environ 625 000 m2 de surfaces vacantes HQE, soit 17% du stock disponible d’Ile-de-France. Il s’agit d’une soixantaine d’immeubles essentiellement de grand gabarit (surfaces supérieures à 5 000 m2) situés majoritairement en 1ère couronne, notamment dans l’ouest francilien. Il s’agit quasi exclusivement d’immeubles neufs ayant reçu la certification HQE Construction ce qui témoigne de la pénétration croissante du HQE dans le parc existant récent, et a fortiori dans le parc à venir.

Le rapport dévoile aussi un enjeu de tout ordre dans l’échelle des bâtiments verts, ceux certifiés HQE de 2005, et ceux qui répondent à la performance énergétique en respectant la RT 2012, bien supérieur à la certification. D’ou la création par Certivéa d’un « Passeport Bâtiment Durable » qui permettra de déterminer une appréciation finale du niveau du bâtiment : de « HQE bon » à « HQE exceptionnel », et de les rendre plus facilement comparables avec LEED et BREAM.

La publication de Jones Lang LaSalle rapporte que les certifications ou labellisations engendreront une valorisation et le risque de décote beaucoup plus limité.

Toutefois, le rapport précise que le critère du coût sera le facteur garantissant la liquidité des actifs. Cette analyse fait suite à l’étude commandée par le Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) relevant les complications qu’auront les investisseurs à atteindre les objectifs imposées par le Grenelle 2, notamment pour les bâtiments existants qui devront abaisser leur consommations énergétiques de 38% d’ici à 2020. Les investisseurs sont dans l’attente des décrets à paraitre. Certains d’entre eux décrient les coûts induits par cette remise aux normes et les retours sur investissement incertains ou trop longs.

Enfin, la publication établit quelques prospectives à l’horizon de 2020. L’enjeu prioritaire reste donc la lisibilité et l’analogie entre différentes certifications à l’échelle mondiale, les critères référentiels doivent viser vers une harmonisation en tenant compte des caractéristiques et des contraintes régionales.

Par ailleurs, en un peu plus d’une décennie les RT 2000, 2005 et 2012 se sont succédées avec à chaque fois un niveau d’exigence plus élevé. En 2020, qu’en sera-t-il des immeubles répondant à la RT 2012 ? Seront-ils obsolètes ?

« Enfin le plus grand défi résidera dans la remise aux normes du parc existant dont des interrogations subsistent quant à la mise en œuvre des obligations de rénovation énergétique du parc. Le groupe de travail Plan Bâtiment Grenelle a préconisé la mise en place d’un objectif provisoire de baisse des consommations énergétiques de 25% d’ici à 2015, date à laquelle une réévaluation des objectifs sera effectuée. »

L'étude Jones Lang LaSalle