Révolution énergétique pour une rénovation énergétique des bâtiments du tertiaire… Quels enjeux… ?

Comment introduire cette révolution énergétique en ces temps financiers rudes, peut-on envisager une croissance de la rénovation des bâtiments tertiaires dans un climat économique difficile, un enjeu aux nombreux freins identifiés, pas seulement la situation économique, mais aussi, la part de rentabilité est-elle établie ?

Un groupe de travail s’est penché sur cette réflexion, mené par Méka Brunel, Directeur Général, SITQ Europe, il s’est appuyé sur un panel de consultants autour des métiers d’avocats, fiscalistes, experts…

C’est à travers les mesures nationales suite au Grenelle de l’Environnement et l’élaboration d’un programme pour modifier la structure de la consommation énergétique que le groupe de travail s’est penché, afin d’identifier les freins éventuels sur l’avancée ou non de la rénovation, de définir l’impact de ces opération de réhabilitation énergétique sur la valorisation des actifs immobilier, et d’établir un schéma proposant des une réflexion pour accompagner les professionnels vers l’efficacité énergétique.

L’étude s’est tournée, dans une première phase sur l’analyse chiffrée de la consommation énergétique des immeubles existants. Prenant en compte les résultats du benchmark Green Rating, synthétisés par le Bureau Veritas. Reprenant les données de 147 immeubles à travers l’Europe, pour une surface de plus de 2 millions de m2.

S’appuyant sur de rares cas concrets de rénovation énergétique, le coût estimatif est évalué sur une très large expertise, de la rénovation légère à la rénovation lourde ayant pour conséquence une estimation de 50 à 500 €/m2 selon le degré nécessaire pour une réduction de charges d’environ de 5 à 15 €/m2.

Les réductions de charge sur l’offre locative ne représentent qu’une valeur de 1 à 4 % du loyer, l’économie est donc quasi négligeable sur le bilan de l’utilisateur.

Autre freins soulevés, celui du retour sur investissement, celui-ci sur la plupart des simulations dépasse ceux des investissements classiques de l’ordre de 10 à 15 ans. Le retour sur investissement dans le cadre d’une rénovation BBC dont le coût estimé à 430 €/m2 pour une économie de charges d’environ 11 €/m2/an peut atteindre 40 ans, dépassant donc même la durée de vie physique des équipements installés. Une rénovation lourde estimée à 140 €/m2 pour une économie de charges d’environ 5 €/m2/an représente un retour d’investissement sur 26 ans. Quant à une rénovation légère dont l’investissement tourne autour de 12 €/m2 et pour une économie d’environ 3 €/m2/an la rentabilité est actif au bout de 3,5 ans.

Le constat pousse donc les investisseurs à laisser l’idée de rénovation BBC au titre de la non rentabilité et plutôt s’orienter vers des retouches énergétiques. Chaque structure d’économie supplémentaire induit un surcoût, l’objectif d’atteindre le label BBC semble difficile à rentabiliser sur l’économie de charges.

Par ailleurs, le coût est supporté par le propriétaire au profit de l’utilisateur, un frein de plus quant à cette structure de baux.

Pour trouver des leviers pour orienter une rénovation énergétique, dont l’utilisateur reconnaît l’existence d’une prime locative ou les utilisateurs s’orienteraient pour des biens reconnus comme efficients.

Autre leviers, celui d’une meilleure liquidité locative pouvant être un facteur important pour un immeuble de bureau, un reflet sur la valorisation de l’actif, les immeubles verts bénéficieraient d’un délai de commercialisation bien plus faibles, un ressentiment déjà amorcé sur les immeubles HQE, dans lequel « je conserve un immeuble dans lequel je me sens bien », une vacance moins longue à terme et donc une meilleure valorisation même en l’absence de prime sur le loyer de départ.

La reconnaissance d’une prime sur la valeur à la vente pouvant être établie entre un bâtiment vert en non vert, cette différenciation pouvant définir un écart de 16 % à la revente, un intérêt suscité par l’efficience environnementale. Actuellement, le contexte économique d’un marché de l’investissement atone en France ne vient pas appuyer cette hypothèse. Toutefois, il n’est pas exclu que lors d’une reprise de marché la prime de transaction se matérialise de façon significative. Ensuite la transaction d’un immeuble vert, label BBC ou HQE semble plus rapide et plus simple, plusieurs raisons à cela la certitude de ne pas avoir à mettre son immeuble en conformité avec des contraintes environnementales de plus en plus fortes peut se révéler un atout significatif dans une transaction. « A l’inverse, et indépendamment du prix de vente, la rénovation énergétique d’un immeuble pour le rendre vert peut donc constituer une garantie contre une possible sortie de marché d'un bien. Cette seule garantie peut permettre au patrimoine verdi de pérenniser sa valeur face aux autres biens comparables sur le marché. »

La rénovation énergétique n’étant pas rentable, l’Etat peut-il subventionner les travaux ? Le contexte économique actuel et la chasse aux niches fiscales ne permettent pas de répondre à la problématique de la valeur immobilière. L’étude révèle que l’estimation de la rénovation énergétique du parc tertiaire français représente entre 165 et 197 millions de m2 pour des investissements totaux atteignant 190 milliards d’euros, échelonné jusqu’en 2020 soit une dépense annuelle de l’ordre de 19 milliards d’euros. Une dépense vers le secteur de la construction.

Cette mutation de dépense représenterait la création d’environ 330.000 postes (sur une base d’une moyenne de 60.000 €/an de chiffre d’affaires pour un emploi). Cette manne augurerait d’importantes retombées économiques, de recettes fiscales et de contributions sociales pour l’Etat dont il est difficile de mesurer.

Le rapport soulève l’intérêt que suscite une rénovation énergétique par une valeur d’utilité accordant une indépendance énergétique, un rôle compétitif et attractif, entre une valeur sociétale à travers le bien-être des utilisateurs, une communication exemplaire, enfin une valeur éthique sur le plan de la responsabilité sociale et sociétale.

Rapport du groupe de travail Valeur Verte sur le parc tertiaire