Le ravalement de façade d’immeuble en copropriété : comment ça marche ?

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Le ravalement de façade d'immeuble en copropriété

Le ravalement de façade d’un immeuble en copropriété est une obligation légale dans certaines communes, mais il implique un investissement important pour les copropriétaires. On vous explique comment fonctionne le ravalement de façade, de l’injonction de la mairie aux travaux, quel est le coût et quels sont les recours pour le financer.

Ravalement de façade d’un immeuble : en quoi ça consiste ?

Le  ravalement de façade d’un immeuble en copropriété consiste à nettoyer et restaurer la façade d’un immeuble (ou certaines zones seulement) pour donner à l’immeuble un aspect neuf. Il s’agit d’une obligation légale, qui entre dans le cadre de la valorisation du patrimoine. Les immeubles concernés sont ceux qui présentent des fissures, des décollements de peinture, des traces d’humidité ou des salissures, des changements de couleurs…

Pour effectuer le ravalement de façade d’un immeuble en copropriété, il faut d’abord réaliser un diagnostic de la façade, en auscultant le mur pour identifier des zones de faiblesse. Différentes opérations sont possibles : le nettoyage de la façade, le décapage, la réparation des zones extérieures endommagées… La façade n’est pas la seule concernée puisque ces opérations peuvent également porter sur tout élément extérieur : les portes, les fenêtres, les balcons et les portails.

Le ravalement de façade d'immeuble en copropriété

Quelles obligations légales ?

L’article L132-1 du Code de la construction et de l’habitation rend obligatoire le ravalement de façade dans certaines communes, dont Paris. L’obligation est fixée par arrêté, lequel est notifié au syndic par le maire de la commune. C’est ensuite au syndic d’informer les copropriétaires (par lettre recommandée avec AR) des travaux qui vont avoir lieux, à leurs frais.

L’échéance

Le ravalement de façade doit être effectué tous les 10 ans au minimum, dans un délai de 6 mois après l’injonction de la mairie adressée au propriétaire de l’immeuble. Il est possible d’envisager des travaux plus fréquents, dès que des signes d’usure apparaissent.

Les démarches administratives

Si, dans un délai de 6 mois suivant l’injonction de la mairie, les travaux de ravalement de façade n’ont pas été entrepris, le maire peut les imposer via un arrêté, qui sera délivré au syndicat de copropriété et l’oblige à effectuer les travaux dans un délai d’un an (sauf en cas de fonds insuffisants de la part des copropriétaires ou de travaux plus urgents).

Décidé par les copropriétaires

Le ravalement de façade en copropriété doit être décidé par les copropriétaires via un vote à l’Assemblée Générale. Avant le vote, le syndicat doit prospecter les entreprises et demander des devis ; les devis seront transmis aux copropriétaires avec la convocation à l’AG.

En général, lorsque les travaux de ravalement ont pour objectif d’assurer la propreté et la conservation de l’immeuble, on applique la majorité simple. Toutefois, après une injonction de la mairie, la décision doit être prise à la majorité absolue des copropriétaires ; et lorsque le ravalement est accompagné de travaux d’embellissement ou d’isolation, à la majorité qualifiée des copropriétaires (les 2/3 des voix au minimum). Les copropriétaires absents au moment du vote disposent d’un délai de 2 mois pour contester le projet.

Combien ça coûte ?

Le coût du ravalement de façade dépend de plusieurs facteurs, notamment de la taille de votre immeuble, des matériaux et du prestataire choisi. On compte en général entre quelques milliers d’euros et 10 000 €.

Le ravalement de façade d'immeuble en copropriété

Comment est-ce financé ?

Le ravalement de façade est financé par les copropriétaires. Toutefois, il est possible d’avoir recours à un crédit à taux négocié auprès de sa banque (le syndic peut proposer un prêt spécial, voté en AG), ou bénéficier de l’éco-PTZ (si le ravalement s’accompagne d’une isolation thermique de la façade).

Les copropriétés peuvent également bénéficier de subventions : pour en savoir plus, adressez-vous à la Direction départementale de votre lieu de résidence ou à un Centre d’information sur l’habitat (ADIL).

La procédure quant aux travaux

Les formalités de travaux sont fixées par le Code de l’urbanisme. Pour commencer, il faut déclarer les travaux auprès du service d’urbanisme de la mairie et, selon les régions et la nature des travaux, obtenir un permis de construire. Il faudra ensuite souscrire une assurance dommages ouvrage (qui permet de couvrir la copropriété en cas de malfaçon).

Le chantier de ravalement de façade débute ensuite par le nettoyage de la façade, manuellement ou mécaniquement selon le système mis en place.  En fonction des matériaux de la façade, on peut mettre en place un nettoyage par méthode douce (un simple lessivage) ou un nettoyage plus profond (nettoyage par projection de matière, nettoyage à sec, nettoyage par voie humide…).

Une fois que la façade est nettoyée, on entreprend la réparation des parties en béton ou en pierre de la façade, avant d’effectuer les finitions (peinture et enduit de protection).

Injonction de la mairie

Dans certaines communes (dont Paris), la mairie peut mettre en œuvre une procédure d’injonction lorsque le ravalement de façade n’a pas été réalisé depuis plus de 10 ans. Si la copropriété ignore cette injonction dans un délai de 6 mois, la mairie pourra obliger le ravalement de façade aux frais des copropriétaires par arrêté.

Si en revanche votre façade a subi des dégâts suite à une catastrophe naturelle, lisez notre autre article spécifique.

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