Offre d’achat : sa portée légale et les précautions à prendre

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Dans notre article « Comment faire une offre d’achat immobilier », nous avons vu qu’une proposition d’achat écrite était utilisée pour déclencher une décision du propriétaire d’un bien immobilier et l’engager sur la perspective d’un compromis de vente.

Il reste à préciser qu’une offre d’achat est un acte juridique à part entière qui engage l’acquéreur potentiel parfois au-delà de ce qu’il peut penser. Il convient donc de bien comprendre sa portée légale et de prendre quelques précautions élémentaires.

Quelle est la portée juridique de l’offre d’achat ?

Légalement, l’acquéreur est engagé par son offre d’achat à partir du moment ou celle-ci est acceptée et contresignée par le vendeur, car le droit considère qu’il y a « accord sur le prix et sur la chose ». Il ne peut dès lors renoncer à sa proposition et est tenu de signer le compromis de vente avec le vendeur. A défaut, celui-ci serait en droit de lui demander, du moins en théorie, le paiement d’indemnités.

Dans la pratique, les vendeurs cherchent très rarement à forcer la main d’un acquéreur qui se rétracte, car les possibilités d’échappatoire pour un acheteur indélicat sont variées: exercice du droit de rétractation à l’issue du compromis de vente, refus de prêt, etc. De plus, chacun sait que les procédures judiciaires sont longues, coûteuses et parfois hasardeuses !

Quelques questions à se poser avant de rédiger l’offre

Elles peuvent sembler élémentaires, mais elles permettront à l’acquéreur potentiel de prendre sa décision sur de bonnes bases :

  • Suis-je réellement sûr de vouloir acquérir ce logement ? Si ce n’est pas le cas, ne vous lancez pas dans l’aventure !
  • Suis-je réellement en position de financer l’acquisition ? Seule la simulation qu’a pu vous faire votre banquier permet de le savoir, pour autant que cette démarche ait été accomplie.
  • Est-ce que je possède suffisamment d’éléments sur le bien pour prendre ma décision ? Penser à demander au vendeur de présenter les diagnostiques obligatoires ainsi que les trois derniers procès-verbaux d’Assemblée Générale si le bien concerné est en copropriété. Cela peut éviter bien des mauvaises surprises !

Précautions à prendre en rédigeant l’offre d’achat

  • Prévoir une durée de validité courte (huit à dix jours au maximum) et préciser que l’offre sera caduque si elle reste sans réponse au-delà de ce délai
  • Préciser que la vente ne sera légalement constituée qu’à la signature du compromis de vente et sous réserve des conditions suspensives qui y figureront.
  • Dernière chose : n’acceptez jamais de verser une somme à titre de réservation sur le bien immobilier au moment de soumettre l’offre d’achat. C’est illégal et cela annulerait l’offre !

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