Pourquoi un prix moyen au m² ne veut pas dire grand-chose ?

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Nombreux sont les acquéreurs et les vendeurs qui, pour rechercher un appartement ou le mettre en vente, s’appuient sur le prix moyen au m² dans le secteur ou la commune qui les intéressent. Mais attention, cet indicateur ne suffit pas pour apprécier la valeur d’un bien immobilier à son juste prix. Il peut même s’avérer trompeur. Car au sein d’une même ville, voire d’un même quartier, tant de paramètres interfèrent sur la valeur des appartements que la notion de prix moyen au m² n’a pas beaucoup de sens. Explications.

L’environnement influence fortement la valeur du logement

Le premier facteur qui joue un rôle déterminant dans l’appréciation de la valeur d’un bien immobilier, avant même de parler de ses prestations ou de ses caractéristiques, est l‘environnement dans lequel il se trouve.

Prenez un appartement situé dans un quartier résidentiel, transposez-le virtuellement dans un quartier moins favorisé au sein de la même commune, et vous verrez que sa valeur marchande, à caractéristiques égales, ne sera pas du tout la même. Et cela est vrai pour les grandes villes comme pour les petites communes.

Prenons comme exemple une commune de 13.000 habitants près de Toulouse. Il est difficile d’acheter un appartement 3P+C  de 60 m² à moins de 190.000 € dans le centre village, qui est un quartier très recherché, alors qu’il n’est pas rare d’en trouver à moins de 110.000 € dans la partie basse de la ville. Selon le quartier considéré, on voit donc que le prix réel au m² varie entre 1800 € et 3170 € (76% d’écart), alors que le prix moyen au m² affiché par l’observatoire des notaires pour cette commune est de 2274 € / m².

Qu’est-ce qui explique de telles différences ? En premier lieu, l’environnement : niveau de densité urbainetype d’habitats, présence d’espaces vertscalme et sécurité, qualité des infrastructures (écoles, crèches, etc), proximité des commodités, et enfin la perception du quartier par les acquéreurs.

Les caractéristiques de la résidence influent fortement sur la valeur de l’appartement

Le second paramètre qui rend souvent un prix moyen au m² peu pertinent au sein d’un même quartier, c’est le type de résidence où se trouvent les appartements. Quoi de commun entre un 4P+C situé dans un grand ensemble des années 60, mal isolé, sans ascenseur, parfois sans balcon, et un autre 4P+C situé dans une petite résidence des années 2000, doté d’une terrasse, d’un ascenseur et d’un garage ?

Les critères qui font la différence entre ces types de copropriété sont nombreux : qualité de construction et d’isolationperformance énergétique, niveau de vétusté, existence de balcons, de terrasses et d’espaces verts, présence ou non d’ascenseurs, de caves et de garages, facilité de stationnement, existence ou perspective de travaux dans la résidence, montant des charges de copropriété, etc.

L’état général et les caractéristiques de l’appartement sont déterminants

C’est le troisième facteur intervenant dans l’appréciation de la valeur marchande d’un appartement. Le prix au m² d’un appartement ancien à rénover, privé de balcon et sans ascenseur, mal isolé, avec des installations électrique et de chauffage vétustes, ne peut pas être le même que celui d’un logement récent ou totalement rénové, offrant des prestations contemporaines. Partant de là, la notion de prix moyen au m² sur une commune ou sur un quartier n’a aucun sens.

Voici un bref panorama des critères de différenciation à prendre en compte:

  • Surface des pièces, notamment du séjour, et de l’appartement
  • Existence de balcon, de terrasse ou de jardin
  • Exposition
  • Vue dégagée ou fort vis-à-vis
  • Qualité de l’agencement des pièces
  • Performance de l’isolation : thermique et phonique
  • Etat des installations électrique, de chauffage, éventuellement de la climatisation
  • Niveau d’équipement et de prestations : cuisine, salle(s) de bains, revêtements de sols et muraux, etc
  • Présence de rangements: placards, cellier, dressing
  • Etat général et niveau de vétusté de l’appartement

Ce sont tous ces critères qui expliquent aussi pourquoi, sur une commune comme prise en exemple et au sein du même quartier, le prix d’un 4P+C peut varier entre 120.000 € et 280.000 €. Alors, à quoi peut bien avancer le fait de connaître le prix moyen au m² pour les appartements anciens sur la commune ?

Un dernier mot. Qui peut avoir une idée précise des prix au m² en fonction du quartier, des types de résidences et d’appartements ? Tout simplement les professionnels de l’immobilier locaux. Alors, n’hésitez pas à les contacter, ils sont là pour ça.

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