Différences entre offre d’achat, compromis et promesse de vente

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Différences entre offre d’achat, compromis et promesse de vente

Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves et vous aimeriez l’acquérir. Seulement voilà, on n’achète pas un logement tous les jours et les aspects juridiques de l’immobilier ne vous sont pas familiers. Vous avez bien entendu parler d’offre d’achat, de compromis de vente ou de promesse de vente, mais quelle option choisir ? Examinons les différences entre ces termes et les conséquences qui en découlent pour votre projet d’acquisition.

L’offre d’achat n’engage que l’acheteur

C’est en fait sa principale caractéristique. En la rédigeant et en la signant,l’acquéreur propose à un vendeur d’acheter son bien immobilier à un prix défini, généralement inférieur au prix de l’annonce. Le vendeur n’est pas engagé par cette offre de prix tant qu’il ne l’a pas contresignée.

Par prudence, il est conseillé d’inclure des conditions suspensives dans l’offre afin de se protéger, notamment celle de l’obtention d’un prêt. Il est également préférable de ne laisser que peu de temps au vendeur pour donner sa réponse (pas plus de deux semaines), afin de ne pas se bloquer dans les recherches. Aucun versement d’argent ne peut être exigé de l’acheteur, sous peine de nullité de l’offre.

La promesse de vente engage surtout le vendeur

Son autre nom est « promesse unilatérale de vente », ce qui veut tout dire. A la différence de l’offre d’achat, la promesse de vente est rédigée par le vendeur. Par ce document, le propriétaire s’engage auprès du futur acheteur à lui vendre son bien immobilier  à un prix déterminé. En clair, il lui accorde en exclusivité une « option » pendant un délai limité (généralement deux à trois mois). Durant ce délai, le vendeur s’interdit de vendre son bien à un autre acheteur.

Mais attention ! En contrepartie, le futur acquéreur doit verser au vendeur une indemnité d’immobilisation, généralement égale à 10% du prix de vente.  Si l’acheteur confirme sa décision d’achat, cette somme est imputée sur le prix de vente. Par contre, s’il renonce à acheter ou s’il donne sa décision finale au-delà du délai fixé, l’acquéreur abandonne tout droit à récupérer cette somme, qui reste acquise au vendeur à titre de dédommagement.

Le compromis de vente engage les deux parties

Dans un compromis de vente d’un bien immobilier, ou « promesse synallagmatique de vente », le vendeur ET l’acquéreur s’engagent sur une transaction immobilière à un prix déterminé. Il s’agit donc d’un véritable contrat, qui vaut vente au sens juridique. Si l’une des parties se rétracte, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice tout en exigeant le versement de dommages et intérêts. Il est d’usage que l’acquéreur verse une somme d’argent appelée dépôt de garantie, représentant 5 à 10% du prix de vente,  à la signature du compromis.

Le compromis de vente est donc la solution la plus sûre et la plus aboutie pour réaliser une transaction. A la différence de l’offre d’achat et de la promesse de vente, il ne peut être rédigé que par un professionnel : notaire ou agent immobilier.

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