Les centaines de questions qui ont été posées sur ce blog depuis plusieurs mois au sujet du reversement ou du non reversement de la TVA lors de la revente d’un bien acquis en VEFA dans des zones ANRU montrent bien le flou qui entoure ce sujet. La nouvelle loi de finances 2014 n’a d’ailleurs pas arrangé les choses. Un point rapide sur ce dossier épineux.
Les réponses de l’administration fiscale indiquent 3 scénarios possibles
Face au flou dans lequel des centaines, voire des milliers de propriétaires se trouvaient quant à la question de savoir si oui ou non le différentiel de TVA 19,6% – 5,5% devrait être reversé lors de la revente d’un logement acquis sur plans dans des zones « tendues » (ANRU), vous avez été nombreux à questionner directement et par écrit l’administration fiscale. Avec quelques mois de recul, les réponses fournies par cette dernière permettent de distinguer trois scénarios possibles, en fonction de l’année d’achat du bien immobilier : avant mars 2009, de mars 2009 à décembre 2013, et enfin en 2014.
Exonération du reversement de TVA pour les biens acquis avant 2009
Les réponses de l’administration fiscale aux nombreux rescrits qui lui ont été soumis font apparaître, de façon quasi-générale, que les logements achetés en TVA à 5,5% avant le 25 mars 2009 sont exonérés du reversement de TVA lors de leur revente, car leur date d’acquisition est antérieure à la promulgation de la loi instituant ce fameux reversement durant les 15 premières années de détention du bien immobilier.
Exonération au bout de 15 ans sauf dérogations pour ceux acquis entre 2009 et 2013
Malheureusement pour ceux qui ont acquis leur logement en TVA à taux réduit entre le 25 mars 2009 et le 31 décembre 2013, ils restent assujettis au reversement du différentiel de TVA s’ils revendent leur bien au cours des 15 premières années de détention. Le montant du complément de TVA à reverser à L’Etat diminue de 10% par an à compter de la cinquième année, jusqu’à extinction au bout de la quinzième année.
Les seuls cas admis par l’administration pour bénéficier de l’exonération du reversement de TVA sont les suivants :
- décès du propriétaire ou décès d’un descendant direct faisant partie du ménage
- mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le domicile
- chômage d’une durée supérieure à un an
- délivrance d’une carte d’invalidité
- divorce ou dissolution d’un pacs pendant la durée de détention.
Les nouvelles dispositions de la loi de finances 2014
Enfin, le troisième scénario concerne les achats de logements en TVA à taux réduit effectués à compter du 1er janvier 2014. Ces derniers seront assujettis à un reversement du différentiel de TVA s’ils sont revendus au cours des 10 premières années de détention (et non plus des 15). Un abattement de 10% sera alors appliqué sur le complément à reverser dès la première année. Les mêmes cas d’exonération que ceux énoncés précédemment restent applicables.
Voilà. Les textes de loi n’ont toujours pas été complétés ou amendés , mais les réponses fournies par l’administration fiscale permettent désormais d’y voir un peu plus clair.
J’ ai acheté un terrain en zone ANRU et je vais faire construire ma maison hors d’eau hors air par une société. Ma question est que la société a mis sur son devis une TVA à 20% et le notaire m’a dit bénéficier d’une TVA 5,5%. Auprès de qui je dois m’adresser pour récupérer la différence de la TVA de 20% à 5,5% et dois je faire les démarches avant ou après la fin de la construction de ma maison. Merci pour vos réponses.