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Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif

Nombreux sont les particuliers qui cherchent à investir dans la pierre, notamment pour l’achat d’appartements destinés à être mis en location. Mais avant de délier les cordons de sa bourse, mieux vaut savoir si l’investissement en vaut la peine. Pour le vérifier, rien ne vaut le recours au calcul de son taux de rentabilité. Attention toutefois, il existe plusieurs méthodes de calcul, de la plus simpliste à la plus complexe, qui n’expriment pas les mêmes réalités et ne donnent pas les mêmes résultats. Découvrons-les au travers d’un exemple.  

Le taux de rentabilité brute : un indicateur simple … voire simpliste

Son mode de calcul est enfantin. La rentabilité brute d’un investissement locatif se mesure tout simplement en divisant le montant annuel des loyers par son coût d’acquisition. Prenons un exemple simple :

Un investisseur achète un appartement ancien 100.000 €, commission d’agence de 6000 € inclue, et règle 7600 € de frais de notaire lors de son acquisition. Il effectue des travaux de rénovation dans l’appartement pour un montant de 10400 € avant sa mise en location. Puis il signe un contrat de bail avec un locataire moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 €.

Le taux de rentabilité brute annuelle de l’investissement sera donc : (Loyer annuel / Coût total d’acquisition) x 100, soit dans notre exemple :

(12 x 600 / 100.000 + 7600 + 10400) x 100 = 6,1 %   … plutôt séduisant !

Oui mais attention, ce résultat optimiste ne donne pas la vraie vision du gain réalisé. Il peut même en être très éloigné, car il ne tient compte ni des frais d’entretien et de gestion du logement, ni de l’impact de la fiscalité sur ce type de placement. Mieux vaut ne pas s’en contenter et se livrer à une analyse plus détaillée de la situation.

La rentabilité nette de frais et charges : un reflet plus précis de la réalité

Cette méthode de calcul, plus complète, part du principe qu’un logement locatif nécessite des frais pour pouvoir continuer d’être loué au prix normal du marché. Ces charges sont donc déduites du revenu locatif annuel, le solde étant rapporté au coût d’acquisition pour connaître le rendement locatif.

Les frais et charges pris en compte sont les suivants : charges de copropriété non facturables au locataire (honoraires du syndic, travaux d’entretien ou d’amélioration de la copropriété), taxe foncière, frais de gestion locative, frais d’assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés), travaux d’entretien dans l’appartement, provisions pour période de vacance locative (logement non occupé).

La formule de calcul étant : ((loyer annuel – charges et frais locatifs annuels) / Coût total d’acquisition) x 100 = taux de rendement net de charges

Le résultat obtenu de 4,60%, net de frais et charges, est bien différent du  premier taux brut obtenu (6,1%) pour le même logement pris en exemple. On voit clairement ici l’intérêt de préférer cette méthode à celle du rendement brut. Mais il y a mieux encore …

La rentabilité nette après impôts : la plus précise … et la plus complexe à calculer

La plus précise parce qu’elle intègre l’incidence de la fiscalité applicable à l’immobilier locatif : revenus fonciers, prélèvements sociaux, mais aussi réductions d’impôts ou crédits d’impôts possibles selon le type d’achat réalisé et le produit de défiscalisation choisi. La plus complexe, parce que son résultat dépend de la situation fiscale de l’investisseur, laquelle peut changer dans le temps (perte d’emploi, départ en retraire, etc).

Pour vous faciliter la tâche, de nombreux sites vous proposent des simulateurs en ligne permettant de calculer le rendement net après impôt. Attention toutefois, tous ne se valent pas. Personnellement, je vous recommande le simulateur d’investissement locatif sur le site de l’ANIL, qui a le mérite d’être très complet.

En conclusion, lorsqu’un vendeur vous annonce un taux de rentabilité locative, quel qu’en soit le montant, n’oubliez pas de lui demander le type de rendement auquel il fait référence …

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