Acheter un bien immobilier pèse lourd dans un budget. En plus du prix d’achat en lui-même, l’acquéreur doit payer ce que l’on appelle les « frais de notaire », qui peuvent représenter jusqu’à 8 % de la valeur du logement, ce qui est loin d’être neutre. Or, il existe deux astuces simples, et tout à fait légales, pour en diminuer le montant. Voyons lesquelles.
L’essentiel des frais de notaire correspond à des taxes
L’expression « frais de notaire » est en fait un terme impropre, car les notaires sont loin de mettre dans leur poche l’intégralité des sommes concernées. En réalité, l’essentiel de celles-ci correspond à des taxes prélevées par la commune, par le département et par l’Etat sur le montant de la transaction. L’ensemble de ces droits de mutation est toujours à la charge de l’acquéreur. Les deux astuces qui suivent permettent précisément de réduire leur montant en diminuant la valeur leur servant de base de calcul.
Astuce n° 1 : Faire ressortir la commission d’agence du prix d’achat
Si vous passez par l’intermédiaire d’une agence pour l’achat d’un logement, pensez à bien faire ressortir le montant des honoraires du prix FAI (Frais d’Agence Inclus) sur le compromis de vente. On appelle cela « mettre les honoraires à charge acquéreur ». Concrètement, on devra voir apparaître sur le compromis le prix net touché par le vendeur sur une première ligne, et le montant de la commission d’agence sur la seconde. De cette façon, les frais de notaire ne seront calculés que sur le prix net vendeur (et pas sur les honoraires).
Exemple : un appartement est vendu 200.000 € frais d’agence inclus, la commission de l’agence s’élevant à 10.000 €. Sur le compromis, on devra voir apparaître le prix réellement touché par le vendeur, soit 190.000 €, et sur une ligne à part, le montant des honoraires (10.000 €). De cette façon, les frais de notaire ne seront calculés que sur 190.000 €.
Astuce n° 2 : Annexer au compromis une liste de mobilier valorisée
Les droits de mutation s’appliquent aux biens immobiliers, pas aux éléments de mobilier laissés par le vendeur dans le logement. Il est donc tout à fait légal de faire ressortir dans le compromis de vente une valeur forfaitaire du mobilier pour réduire les frais de notaires laissé en place, en prenant soin de lister ce mobilier dans une annexe au compromis.
Continuons avec notre exemple : le prix net vendeur de l’appartement est de 190.000 €. La valeur du mobilier restant est déclarée dans le compromis pour une valeur de 10.000 €. Les frais de notaire ne seront ainsi calculés que sur 180.000 €.
Un exemple d’économie réalisée
On voit dans notre exemple que grâce à ces deux astuces simples et tout à fait admises par la loi, l’assiette servant au calcul des droits de mutation passe de 200.000 € à 180.000 €. Alors que dans le premier cas, l’acquéreur aurait du régler 15.600 € de droits, il ne doit plus « que » 14.200 € dans le second, soit une économie de 1.400 € sur le montant initial des frais de notaire (9% d’économie).
Le jeu en vaut la chandelle, non ?
Oui en effet on pourrait croire que les notaires touchent l’intégralité des « frais de notaires » lors des cessions par exemple, mais l’officier agit principalement comme un collecteur de taxe pour l’état, au titre notamment des droits de mutation. Certes la rémunération est comprise dans les « frais », mais ce n’est pas la majorité du montant.
Bonjour,
Les clients qui font appel à des professionnels ne comprennent pas toujours la raison de ses frais et leurs montants. Aussi, je pense que c’est aux professionnels de faire preuve de pédagogie afin de ne pas voir sa clientèle quitter son agence ou son étude à toute vitesse.
J’encourage mes collègues en ce sens au sein de notre agence.