Le diagnostic plomb : obligatoire avant de vendre ou louer sa maison

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La portée du diagnostic plomb est souvent mal comprise par les acquéreurs, qu’il s’agisse des éléments du logement qui doivent être contrôlés, ou bien des obligations du vendeur engendrées par les conclusions du diagnostic. Il est temps de lever le voile sur ces points trop souvent obscurs dans l’esprit des acheteurs et de démêler le vrai du faux.

Bien souvent, lorsque le sujet du diagnostic plomb est abordé avec un acquéreur, celui-ci pense que le rapport technique porte sur les canalisations, tuyauteries et conduits d’évacuation qui pourraient être  en plomb. Car dans son esprit, l’utilisation de ce matériau prouve que l’installation est extrêmement ancienne, voire vétuste ou même dangereuse, ce qui justifie la nécessité d’un contrôle préalable à la vente du logement  …

Il s’agit en fait d’une idée reçue, qu’il convient d’oublier. Car, c’est totalement faux, le diagnostic plomb n’a jamais eu pour but d’identifier des équipements constitués de ce métal.

Ce sur quoi porte vraiment le diagnostic plomb

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), en vigueur depuis le 26 avril 2006, est une opération dont le but est de détecter la présence éventuelle de revêtements contenant des composants à base de plomb (peintures), aussi bien dans le bâti faisant l’objet du contrôle technique qu’à l’extérieur. Les supports possibles pour ces revêtements sont nombreux : enduits de plâtre, murs en brique, portes, fenêtres et encadrements, plinthes, radiateurs et canalisations. Et à l’extérieur, les volets, garde-corps, balustrades et rambardes d’escalier.

Les dangers des revêtements à base de plomb

Le plomb est un métal qui était très utilisé en tant que composant pour les peintures jusqu’aux années 1950. Le problème est qu’il est également très toxique s’il est ingéré par un être humain, car il peut déclencher une maladie redoutable, qui est le saturnisme. Or, une peinture à base de plomb, si elle est écaillée, peut déclencher chez un enfant l’envie de prendre un copeau de peinture séchée et de le lécher, d’autant que ces peintures ont un goût légèrement sucré … vous me suivez ? Voilà la véritable raison d’être du diagnostic plomb.

Les biens immobiliers réellement concernés

Là encore, halte aux idées reçues. Le diagnostic plomb ne s’impose pas à tous les bâtiments, contrairement à ce certains pensent parfois. Il n’est obligatoire que pour les logements (appartements ou maisons) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Sont concernés aussi bien les logements individuels, comme les maisons, que ceux en copropriété, comme la plupart des appartements. Dans ce dernier cas, seules les parties privatives, c’est-à-dire l’appartement lui-même, sont concernées. Dernière précision, la réalisation du CREP est obligatoire aussi bien pour les logements mis à la vente que pour ceux mis en location. Enfin, c’est au propriétaire du bien qu’incombe l’obligation de faire réaliser à ses frais le diagnostic plomb.

Quand doit-on faire réaliser le diagnostic plomb

Certains vendeurs, peu enclins à délier leur bourse, font traîner les choses en pensant qu’il sera bien temps de faire effectuer le diagnostic plomb quelques jours avant de passer chez le notaire pour signer l’acte de vente. Ce faisant, ils se mettent en faute, car le Constat de Risque d’Exposition au Plomb doit être présenté à l’acquéreur au plus tard au moment de signer le compromis de vente ou le contrat de bail, et doit impérativement être annexé au contrat. Faute de quoi le vendeur ne pourrait s’exonérer de la garantie de vices cachés et sa responsabilité pourrait être mise en cause par l’acquéreur en cas de découverte de revêtements contenant du plomb. Pour éviter tout problème, il est vivement conseillé de faire réaliser le diagnostic dès le début de la mise en vente, de façon à ce que le futur acheteur dispose du maximum d’informations sur le bien qui l’intéresse avant de prendre sa décision.

La durée de validité réelle du diagnostic

Sur le sujet, on entend tout et son contraire : 6 mois, 3 ans, 10 ans, voire pas de limite de durée. En fait, il n’y a pas une réponse, mais plusieurs, en fonction des résultats du rapport et de la destination du logement :

  • La durée de validité du CREP est illimitée si le diagnostic conclut à l’absence de plomb, ou bien à la présence de plomb à des concentrations inférieures à 1 mg/cm².
  • Sa validité est de 1 an pour les logements mis en vente s’il conclut à la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à 1mg/cm².
  • La validité du diagnostic plomb est de 6 ans pour les logements  mis en location lorsque le rapport conclut à la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à 1mg/cm².

A l’inverse le diagnostic amiante est lui à durée illimitée.

Les obligations du propriétaire

Nombreux sont ceux qui pensent que le propriétaire d’un logement où la présence de plomb est attestée se trouve dans l’obligation d’effectuer des travaux pour éliminer ces matériaux. C’est faux, ou en tout cas, partiellement faux. Si le revêtement contient du plomb mais qu’il n’est pas en état dégradé, c’est-à-dire qu’on ne peut pas l’ingérer, le vendeur n’a aucune obligation vis-à-vis de l’acquéreur, sinon celle de l’informer. Par contre, si des revêtements contiennent du plomb à une concentration élevée en mg/cm² et sont dégradés, le diagnostic doit être transmis à la préfecture, qui peut ordonner les travaux de réparation nécessaires, restant à la charge du vendeur.

Il est bon, parfois, que les idées reçues prennent du plomb dans l’aile.

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