Quels sont les diagnostics incontournables pour une vente immobilière ?

Vous souhaitez vendre un bien immobilier ? Aujourd’hui en France, il est obligatoire de fournir à l’acheteur un diagnostic complet de votre logement. Plomb, amiante, électricité, etc. ; tous ces points doivent être consignés dans des documents officiels et traités par un professionnel. Nous allons voir dans cet article quels sont les diagnostics incontournables pour une vente immobilière.

Les diagnostics de vente sont obligatoires

À partir du moment où le compromis de vente a été signé, le vendeur doit avoir fait faire différents contrôles de son logement. Ceux-ci sont établis pour dresser un constat relativement exhaustif de l’état du bien. En sus de ces points de vérifications, le vendeur doit (notamment si le logement fait partie d’une copropriété) tenir informé l’acquéreur de la surface habitable en loi Carrez.

Les diagnostics sont obligatoires et si vous ne les avez pas respectés en temps et en heure, le notaire peut vous obliger à les faire réaliser. Aucune vente ne peut être prononcée sans qu’ils aient été rendus. D’une part, en les faisant réaliser suffisamment à l’avance, vous sécurisez votre vente (pour vous et pour l’acheteur), vous pouvez noter la surface habitable réelle sur votre annonce et surtout, les informations sur la classe énergétique d’un logement doivent apparaître clairement sur l’annonce depuis le 1er janvier 2011.

Tous les diagnostics que vous réaliserez seront compilés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ils seront disponibles en intégralité pour l’acte de vente et peuvent être mis à disposition lors du compromis.

Quels types de diagnostics faire quand on vend une maison ? La liste

Le diagnostic plomb
Le diagnostic amiante (vous pouvez vous référer à ce dossier complet sur cet article de Exacompare.fr)
Le diagnostic termites
Le diagnostic gaz
Le diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic électricité
Le diagnostic assainissement
Le diagnostic mérules (dépend du département)
L’étude des sols
L’état des risques et pollutions

À noter que suivant le type de bien et votre situation géographique, tous les diagnostics ne sont pas obligatoires. Par exemple, pour une maison construite avant 1949, le contrôle du plomb est obligatoire, mais si elle a été construite après, celui-ci ne l’est pas. Renseignez-vous auprès de votre notaire ou d’une agence immobilière pour connaître quels sont les diagnostics obligatoires sur votre commune.

Pourquoi les diagnostics sont-ils si importants ?

Le DDT doit être remis en théorie à l’acheteur du bien immobilier au moment du compromis ou de la promesse de vente. Dans la pratique, celui-ci n’est pas toujours disponible faute de temps. Dans ce cas-là, faites bien attention si vous souhaitez tout de même vous engager.

En effet, les diagnostics sont très importants. C’est grâce à eux que vous avez connaissance de l’état général du logement.

Point de vue acheteur : vous appréciez la “conformité” du bien et avez une connaissance des détails et futurs travaux à réaliser.
Point de vue vendeur : en faisant réaliser les diagnostics avant le compromis ou la promesse de vente, vous vous garantissez de ne pas tomber sous le coup d’une procédure de vice caché.

Un des diagnostics à ne surtout pas oublier de faire : l’état des risques et pollutions. Dans le cas où vous ne l’auriez pas fait, l’acquéreur est en droit de faire annuler la vente.

Notons également que même si ces contrôles et les rapports associés sont obligatoires, ils ne constituent pas un frein pour la vente en elle-même. C’est-à-dire que même si un des diagnostics stipule la présence de plomb (tuyauteries, peintures, etc.), vous pouvez vendre votre bien. Cela représente néanmoins un levier sur lequel l’acheteur peut jouer pour faire baisser le prix de vente si votre logement est amianté par exemple.

Le vendeur n’a du reste pas d’obligations légales de remettre en conformité pour la vente. Il doit juste faire réaliser ces différents diagnostics pour tenir informé, en toute transparence, l’acquéreur.

Zoom sur les différents types de diagnostics technique

Depuis le 1er novembre 2007, tous les diagnostics techniques liés à la vente d’un bien immobilier doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel et certifié. Il doit être capable de vous montrer le résultat de ses examens théoriques et pratiques qui lui assure de pouvoir réaliser en toute légalité les contrôle qui suivent.

Le diagnostic amiante

Tous les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997 sont concernés par le diagnostic amiante. Que l’usage de celui-ci soit d’ordre professionnel ou personnel, collectif ou individuel et qu’il concerne les parties communes ou privatives.

Dans le cas où le diagnostic ne révèle pas de présence d’amiante, celui-ci reste valable à vie. Dans le cas contraire, sa validité est de trois ans. Si la présence d’amiante est avérée, il revient au propriétaire de faire vérifier à fréquence définie l’état des matériaux contenant de l’amiante. Même si le diagnostic date de moins de trois ans, le notaire peut demander à ce que celui-ci soit refait dans le cadre d’une vente, notamment si les matériaux incriminés sont de nature friable.

La législation a évolué depuis le 1er avril 2013. Désormais, même les matériaux extérieurs comme la toiture et les bardages de protection font partie du périmètre d’investigation du diagnostiqueur. Si un contrôle d’amiante a été réalisé avant cette date, il peut être complété pour les parties manquantes.

Le diagnostic plomb

Ce contrôle a pour but d’indiquer la concentration en plomb sur les supports du logement comme les murs, les volets, etc. Il s’agit principalement de la peinture et de son état général.

Il est applicable pour tous les logements ayant été construits avant 1949. Sa durée de validité est fixée à un an dans le cas d’un résultat positif. Si le logement ne présente pas de traces de plomb ou que celles-ci sont inférieures à un certain seuil, sa validité est à vie.

Le diagnostic termites

Ce diagnostic n’est obligatoire que si le logement se situe en zone géographique contaminée par les termites. Si c’est le cas, alors il s’applique à tous les bâtiments et ce, quel que soit leur usage. Pour savoir si vous êtes en zone contaminée, il suffit de se rendre à la mairie ou à la préfecture de votre commune et de le demander. Attention également aux vrillettes de bois qui elles aussi font des ravages.

Le DT doit avoir moins de six mois le jour où le bien est vendu.

Le diagnostic électricité et gaz

Il porte sur l’analyse des parties privatives d’un logement (logement + dépendances s’il y en a). Le diagnostiqueur vérifie l’état des installations électriques de plus de 15 ans.

Pour qu’il soit valable le jour de la vente, le diagnostic électrique doit avoir moins de 3 ans et avoir été réalisé par un diagnostiqueur certifié (un électricien professionnel ne peut pas vous en faire un).

Pour le gaz, il est surtout question de la sécurité des occupants. Les tuyauteries et autres raccordements sont étudiées ainsi que le fonctionnement de l’installation et la ventilation des locaux. Applicable si l’installation du bâtiment date de plus de 15 ans. Comme pour l’électricité, le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la vente.

Le diagnostic assainissement

Ce sont les logements non raccordés au tout-à-l’égout qui sont visés par ce diagnostic et il doit dater de moins de 3 ans au moment du compromis et de la vente du bien.

Il vise à vérifier le bon fonctionnement et atteste de l’entretien régulier d’une installation d’assainissement individuelle.